#7 yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS (Tổng hợp)

Dưới đây là tất tần tật các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của một bất động sản mà bạn dù là người mua hay nhà đầu tư cũng nên biết.

Yếu tố tự nhiên

Vị trí: 

Vị trí của bất động sản càng thuận lợi bao nhiêu thì càng quyết định đến giá trị và giá cả của bất động sản bấy nhiêu.

Vị trí trong bất động sản được chia thành 2 loại:

- Vị trí tương đối: là những bất động sản nằm ở trung tâm đô thị, dân cư đông đúc, gần cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ,...

- Vị trí tuyệt đối: là những bất động sản nằm ở ngã 3, ngã 4 giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn.

Bất động sản nào có được cả vị trí tương đối lẫn tuyệt đối thì chắc chắn một điều rằng giá trị của bất động sản đó luôn ở một mức cao hơn so với các bất động sản khác.

Kích thước, diện tích:

Diện tích đất lớn hay bé không quyết định đến giá trị của bất động sản, mà liên quan đến yếu tố này thì mảnh đất có diện tích và kích thước tối ưu với mục đích sử dụng, thỏa mãn nhu cầu của đại đa số người mua thì sẽ được đánh giá cao. Cụ thể, những bất động sản có diện tích vuông vắn, mặt tiền lớn thì thường được ưa chuộng và định giá cao.

Địa hình:

Giá trị của bất động sản tọa lạc ở những địa hình cao hay thấp là hoàn toàn khác nhau. Cụ thể, bất động sản ở những khu vực thấp, vùng trũng, hay bị ngập nước hoặc thủy triều thì giá luôn thấp hơn so với những bất động sản sở hữu lợi thế về địa hình cao, không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố nói trên.

Tuy nhiên điều này không đúng đối với bất động sản nghỉ dưỡng và du lịch, bởi vì đối với loại hình bất động sản này thì địa hình một là ở nơi thật cao và hai là ở nơi cực thấp (ven biển) thì sẽ có “giá”.

Môi trường:

Giá trị bất động sản bị ảnh hưởng bởi các yếu tố môi trường bao gồm: tình trạng ô nhiễm hay trong lành, yên tĩnh hay ồn ào,... Và lẽ dĩ nhiên ai cũng biết đó là bất động sản ở những nơi trong lành, yên tĩnh sẽ có giá hơn là bất động sản ở những nơi ô nhiễm và ồn ào.

Thiên nhiên:

Bất động sản ở những nơi thường xuyên phải đối mặt với những rủi ro của thiên nhiên như bão, động đất, khí hậu xấu,... sẽ không thể nào có giá bằng những bất động sản nằm ở vị trí không chịu nhiều rủi ro về thiên nhiên.

Yếu tố kinh tế

• Khả năng tạo ra thu nhập: Một bất động sản có khả năng tạo ra thu nhập lớn thì giá trị khi chuyển nhượng càng cao.
• Sự kiện kinh tế lớn: Các sự kiện hội nhập, thu hút vốn đầu tư nước ngoài như tham gia WTO, ASEAN, TPP,.. là những yếu tố làm tăng nhu cầu sử dụng của bất động sản và từ đó giúp giá trị của bất động sản tăng theo.
• Sự phát triển của kinh tế: Sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp,... cũng là các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Đó là lý do các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp trước khi quyết định đầu tư thường theo dõi diễn biến thị trường kinh tế. Khi thị trường kinh tế ổn định cũng là khi nhu cầu về đầu tư bất động sản sẽ tăng cao. Khi nhu cầu đầu tư bất động sản tăng cao cũng là khi giá của bất động sản có chiều hướng tăng lên không ngừng.

Yếu tố thị trường

• Tính hữu dụng của bất động sản: Một bất động sản có thể thỏa mãn nhu cầu của đại đa số người dùng thì lẽ hiển nhiên bất động sản đó sẽ có giá. Muốn vậy bất động sản đó phải có giá trị sử dụng trong thực tế và cả giá trị tiềm ẩn trong sản phẩm bất động sản.
• Mối quan hệ cung - cầu: Khi cung tăng nhưng cầu giảm thì giá bất động sản sẽ có cơ hội tăng vọt. Và ngược lại, khi cung giảm - cầu tăng thì giá bất động sản sẽ đứng yên hoặc giảm xuống. Nhưng nếu cả hai cùng tăng hoặc cùng giảm thì yếu tố giá trị của bất động sản sẽ được quyết định bởi các yếu tố nói trên.

Yếu tố pháp lý

• Tình trạng pháp lý: Một bất động sản sẽ trở nên có giá hơn khi đầy đủ các loại giấy tờ theo quy định của pháp luật như quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng,... Nhất là trong thời buổi lừa đảo nhà đất hoạt động tinh vi như hiện nay thì những bất động sản đầy đủ pháp lý luôn được tìm kiếm và săn đón.
• Quy định của pháp luật về bất động sản: Nếu bất động sản bị hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn liền với bất động sản thì dù có được vị trí thuận lợi, pháp lý đầy đủ thì cũng không được săn đón bằng bất động sản được thoải mái cho thuê, thế chấp,...

Yếu tố xã hội

• Mật độ dân số: Bất động sản ở những nơi có đông dân cư thường sẽ có giá hơn là bất động sản ở những nơi dân cư thưa thớt. Ngoài ra, ở những khu vực có mật độ dân số đột nhiên tăng cao thì bất động sản nơi đó cũng được hưởng lợi về tăng giá.
• Phong thủy: Ngày nay nhiều người rất coi trọng vấn đề phong thủy trong mua bán đất đai. Theo đó, một bất động sản có phong thủy tốt thì sẽ được nhiều người yêu thích và sẵn sàng mua với giá cao. Và ngược lại, một bất động sản có phong thủy xấu thì đó là yếu tố khiến cho giá trị của bất động sản bị giảm xuống.
• Yếu tố khác: Đó là y tế, giáo dục, trình độ dân trí, an ninh, tập quán của người dân,... đều là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của bất động sản.

Yếu tố chính trị pháp lý

Đó là các chính sách về đầu tư, quy hoạch, phân vùng phát triển của từng khu vực.

Chính sách tác động trực tiếp:

Bao gồm:

- Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam

- Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà thành phố

- Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước nước giao đất, cho thuê đất

- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản

- Chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản.

Chính sách tác động gián tiếp:

Đó là các chính sách khuyến khích đầu tư từ bên ngoài vào địa phương giúp thúc đẩy kinh tế phát triển, từ đó bất động sản ở những khu vực đó cũng có giá trị cao và giá cả tăng nhanh.

Yếu tố về kinh tế vĩ mô

• Định hướng phát triển của Nhà nước: Bất động sản nằm trong khu vực được định hướng và chú trọng đầu tư phát triển thì sẽ có giá tăng theo thời gian. Và ngược lại, những bất động sản không nằm trong quy hoạch phát triển của chính quyền Nhà nước thì khó có thể tăng giá.
• Hiện trạng vùng lân cận: Bất động sản ở những nơi có công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng được đầu tư như điện, đường, thông tin liên lạc,... thì cũng sẽ được hưởng ké về sức hút và giá trị.
• Mức độ tăng trưởng GDP: Bất động sản nằm ở khu vực có mức độ tăng trưởng GDP cao hàng năm thì tất yếu sẽ được nhiều người quan tâm và tăng giá trị theo thời gian.
• Hệ thống, chính sách tiền tệ: Khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp thì dòng tiền đổ vào bất động sản sẽ lớn hơn, điều này dẫn đến giá bất động sản tăng nhanh đến chóng mặt.
• Thuế: Khu vực có tỷ lệ thuế và mức thuế suất ưu đãi sẽ thu hút nhiều vốn đầu tư hơn, từ đó kéo theo sự tăng trưởng của thị trường bất động sản khu vực đó.
• Sự có mặt của các “ông lớn”:  Nơi nào có các “ông lớn” đổ bộ thì nơi đó bất động sản của cả khu vực sẽ được hưởng ké. Không những thu hút nhiều người quan tâm hơn mà giá trị và giá cả của bất động sản cũng sẽ tăng cao đáng kể.

Xem thêm:

• Lộ trình tăng giá của các dự án BĐS (nhà đầu tư cần biết)
• Tìm hiểu về 3 giai đoạn mở bán chính của một dự án BĐS
• 7 thông tin cần tìm hiểu khi mua nhà dự án