Lộ trình tăng giá của các dự án BĐS (nhà đầu tư cần biết)

Một dự án bất động sản sẽ có nhiều đợt mở bán khác nhau, trong đó có 3 giai đoạn mở bán chính mà hầu hết các dự án đều trải qua đó là: Giai đoạn triển khai dự án, giai đoạn sắp hoàn thiện và giai đoạn sắp bàn giao. Ở mỗi giai đoạn sẽ có các mức giá bán cùng chính sách bán hàng khác nhau. Biết được đặc điểm của mỗi đợt bán, đặc biệt là quy trình tăng giá sẽ giúp nhà đầu tư có những quyết định đúng đắn về thời điểm “xuống tiền”.

 

Thời điểm dự án triển khai giai đoạn 1

 

Đây là thời điểm chủ đầu tư đưa ra giá bán thấp nhất trong số các đợt mở bán, cùng với đó là nhiều khuyến mãi và chiết khấu hấp dẫn khác. Mục đích của đợt mở bán này chính là để giới thiệu dự án đến rộng rãi khách hàng, nhà đầu tư và kích cầu.

Tuy nhiên ở đợt mở bán đầu tiên thì chưa có điều gì chắc chắn ở dự án cả. Những người bỏ tiền ra mua dự án thời điểm này hầu hết là mua niềm tin với sale, với chủ đầu tư của dự án, rằng dự án sẽ triển khai đúng tiến độ và tiềm năng như cam kết.

 

 

Những người thích sự chắc chắn, an toàn thường sẽ không lựa chọn mua sản phẩm ở thời điểm này. Mà chỉ có những người thích sự mạo hiểm, liều lĩnh (thường là nhà đầu tư) mới quyết định mua để có được giá rẻ cùng các khuyến mãi hấp dẫn khác. Có nhiều người thành công nhưng cũng không có ít người đã phải ôm “trái đắng” vì sự liều lĩnh này. Liệu bạn là ai trong số họ?

Nên xem: Mua nhà ở đợt mở bán đầu tiên, nên hay không?

Thời điểm dự án triển khai các phân khu tiếp theo

 

Hầu hết một dự án sẽ có từ 2 - 3 phân khu trở lên. Trong đó phân khu thứ 1 sẽ có mức giá rẻ nhất. Và theo quy luật thì các phân khu tiếp theo sẽ có mức giá cao hơn phân khu cũ từ 5 - 10%.

Còn xét về mức độ tăng giá thì phân khu cũ chỉ tăng nhẹ từ 1 - 2%. Giá bán rẻ (hơn so với phân khu mới) cộng với mức tăng nhẹ, phân khu cũ lại trở nên “có giá” trong mắt “người đến sau” khi chủ đầu tư triển khai các phân khu mới. Họ thường không chấp nhận được giá của phân khu mới nên có xu hướng tìm đến các phân khu cũ để mua. Nếu như nhà đầu tư nào sở hữu phân khu cũ mà muốn bán thời điểm này thì cũng đã có thể “ăn” khoản chênh lệch từ 1 - 2 % rất dễ dàng.

 

Thời điểm dự án hoàn thành, chuẩn bị bàn giao

 

Lưu ý: Thời điểm 2 và thời điểm 3 có thể hoán đổi cho nhau, vì có chủ đầu tư sau khi hoàn thành dự án thì mới triển khai các phân khu tiếp theo, và ngược lại.

Thời điểm này sản phẩm của dự án không còn nhiều. Những sản phẩm còn lại đều sở hữu mức giá cao và ở những vị trí không đẹp (so với các sản phẩm khác đã mở bán trước đó). Và người mua ở thời điểm này hầu như là những người mua ở thực chứ nhà đầu tư ít ai chọn mua ở thời điểm này (giá cao và ít sự lựa chọn).

 

 

Thông thường, người mua khi tìm hiểu các sản phẩm của dự án giai đoạn này thì sẽ có xu hướng tìm mua các sản phẩm đã được bán để mua lại. Bởi vì như đã nói ở trên, các sản phẩm cũ sẽ rẻ hơn và ở vị trí đẹp hơn so với các sản phẩm còn sót lại. Những ai đã sở hữu sản phẩm trước đó thì ở thời điểm này có thể bán lại để kiếm lời.

Về lợi nhuận thì sẽ không có một con số cụ thể mà tùy thuộc vào thị trường và mong muốn của nhà đầu tư. Theo quy luật thông thường thì giá bán sản phẩm cũ ở thời điểm này sẽ được quyết định dựa vào 2 yếu tố:

• Thứ nhất, phải thấp hơn giá bán mà chủ đầu tư đưa ra cho các sản phẩm còn lại;

• Thứ hai, phải đảm bảo lợi nhuận cao hơn lãi suất gửi ngân hàng (từ 10 - 15%/năm trở lên).

 

Thời điểm dự án có sổ hồng và dân cư vào ở đông đúc

 

Thời điểm dự án có sổ hồng cũng là thời điểm nhiều người mua ở thực lựa chọn vì lúc này dự án đã đảm bảo hoàn toàn về mặt pháp lý, phù hợp với những người thích “ăn chắc mặc bền”. Và điều này cũng đồng nghĩa với việc đây là thời điểm mà giá bán tăng cao - là thời điểm có lợi cho người mua giai đoạn đầu và là khó khăn cho những người càng mua về sau.

Đối với người đã mua trước đó thì thời điểm này có thể bán ra hoặc cho thuê một cách dễ dàng, đây được đánh giá là giai đoạn dự án có tính thanh khoản cao nhất. Lãi suất thì tùy vào từng dự án nhưng chắc chắn không thấp hơn 8%/năm.

 

Thời điểm dự án hoàn thiện hạ tầng xung quanh

 

Bất động sản thời nào cũng vậy, nơi nào có hạ tầng phát triển và hoàn thiện thì nơi đó có bất động sản tăng giá đến chóng mặt. Nắm bắt quy luật đó, các dự án bất động sản hiện nay luôn chọn vị trí tọa lạc là những nơi có các dự án hạ tầng đã, đang hoặc sẽ triển khai. Và khi các dự án đó được hoàn thiện thì cũng là lúc giá dự án bất động sản đạt mức cao nhất, thậm chí là tăng đột biến. Nhiều dự án ghi nhận mức tăng từ 150 - 200% so với đợt mua đầu tiên.

 

 

Đây là đợt tăng giá cao nhất nhưng đồng thời cũng gần như là đợt tăng giá cuối cùng trong lộ trình tăng giá của dự án bất động sản. Đến đây nhà đầu tư sẽ có câu trả lời cho việc thành hay bại, đúng đắn hay sai lầm. Nếu chọn đầu tư vào dự án có hạ tầng ngày càng phát triển thì nhà đầu tư sẽ thu về món lời cực lớn. Và ngược lại, sau nhiều năm nhưng hạ tầng xung quanh dự án không có gì thay đổi thì nhà đầu tư xem như đã thất bại. Vậy mới nói đầu tư bất động sản không chỉ là câu chuyện của thời điểm mà còn phụ thuộc vào sự may mắn và tầm nhìn của mỗi người.

 

Tổng kết

 

Không phải 100% dự án đều có lộ trình tăng giá như nói trên, tuy nhiên đây là “kịch bản” chung của thị trường. Thêm một điều cần lưu ý nữa là không phải trong bất cứ giai đoạn nào thì dự án bất động sản đều áp dụng lộ trình tăng giá như vậy. Thường thì đây là lộ trình của những dự án trong giai đoạn thị trường bình ổn. Còn đối với thị trường nhiều biến động như thời dịch bệnh Covid-19 hiện nay thì áp dụng lộ trình này sẽ không có tính chính xác.

Tuy nhiên về cơ bản thì đó là quy luật tăng giá chung của các dự án bất động sản trong mọi thời đại. Nhà đầu tư nên biết điều này để biết đâu là thời điểm thích hợp để “xuống tiền” và đâu là thời điểm để bán hàng ra.

Xem thêm:

• #7 thông tin cần tìm hiểu khi mua nhà dự án
• Tác động của dịch Covid-19 đến “khẩu vị” người mua nhà
• Cẩn thận với những ưu đãi BĐS mùa dịch